Pour une culture de la réversibilité immobilière

Pensons nos villes différemment. Changeons nos regards sur les immeubles. La crise sanitaire et les nouvelles aspirations sociétales l’exigent. Surtout, les impératifs de sobriété énergétique et climatique le commandent.

La façon d’aménager nos territoires comme nos approches de la construction doivent plus que jamais tenir compte des attentes de ceux qui y habitent, y travaillent, y étudient mais aussi s’y détendent et s’y cultivent. L’adaptabilité est de mise. En matière urbanistique, ne plus être figé signifie réversibilité.

Cette réversibilité -qu’elle soit pensée dès la construction ou facilitée pour le bâti existant- permet aux immeubles de changer d’usages tout au long de leur cycle de vie. Concrètement, un même bâtiment pourra, selon les besoins, être dédié au logement, à des bureaux, aux commerces, aux services, à la logistique… Le rythme des évolutions des territoires devenant le tempo de son affectation.  

Cette étude est téléchargeable au format pdf en bas de page

1 - Que faut-il entendre par « réversibilité » ?

Schématiquement, parler de réversibilité renvoie à la capacité programmée d’un ouvrage à changer facilement de destination grâce à une conception minimisant par anticipation l’ampleur et le coût des adaptations.

C’est par exemple dans le cadre des JOP 2024, le futur village olympique qui deviendra, une fois les Jeux terminés, un écoquartier accueillant 6 000 logements et 6 000 emplois avec des écoles, un gymnase et des commerces.

Certes, la réversibilité n’est pas une notion récente. Les exemples de transformation sont nombreux (bureaux vacants devenus logements, casernes désaffectées transformées en école ou bibliothèque…). Ce qui est nouveau c’est l’urgence climatique. À l’heure de la sobriété foncière et des impératifs environnementaux, la réversibilité est une des clefs pour penser la ville différemment.

C’est pourquoi elle doit être systématiquement anticipée pour le futur et facilitée pour le « déjà là » (bâti existant).

2 - Une ville réversible et mixte

La réversibilité des territoires doit s’inscrire dans un projet urbain mixte, global et prospectif, associant toutes les composantes d’une ville (logements, bureaux, commerces, activités productives, de service, espaces publics, dessertes, transports collectifs et individuels, logistique…). Il n’est plus possible d’agir en silo.

Pour s’en convaincre, il suffit de se pencher un instant sur l’évolution d’entrepôts logistiques non utilisés dans un quartier destiné à devenir mixte. Ce sont là des équipements dont la réversibilité n’est pas évidente. Les démolir pour reconstruire un autre bâtiment peut être une solution de facilité avec tous les inconvénients d’une démolition sur le plan environnemental (production de déchets). Une réflexion partenariale orientée vers un appel à projet pour un « site clefs en main » peut être la meilleure voie, dispositif favorisant la réversibilité.

Il est indispensable de « penser global ». Seule l’anticipation partenariale permet l’analyse des perspectives d’évolution d’un territoire pour prévoir les éventuelles reconversions.

La ville durable ne pourra se bâtir qu’avec une culture du compromis.

Cela nécessite d’optimiser les outils partenariaux en place, d’accroître l’agilité des changements de destination dans les PLU et de prévoir un permis de construire multidestinations. Simplification et assouplissement seront indispensables pour faire de la réversibilité immobilière la norme de la construction.

3 - Des constructions réversibles

Changer les textes et les documents d’urbanisme est un préalable mais la réversibilité doit ensuite se concrétiser dans les opérations de construction.

Parmi les freins identifiés : la multiplicité des normes de construction. D’autant que cette multiplicité se double de nombreuses différences selon les usages. Ainsi, l’épaisseur des murs, les fenêtres, les gaines techniques, les trémies, les dispositifs de désenfumage ne sont pas identiques entre le logement et le bureau ou le commerce. De même les déchets de chantiers ne seront pas recyclables de la même façon.

Comment, autre exemple, transformer un parking désaffecté en logements quand la hauteur minimum réglementaire du premier est de 2 mètres et celles d’un logement de 2,70 mètres ?

La construction d’un immeuble devant être affectée à plusieurs usages exige une adaptation constante, qu’il faudrait anticiper dès la phase de construction.

Il convient donc de définir un socle commun de règles de construction tous usages confondus (calcul de la surface et de la hauteur, accès et circulations, façade, sécurité incendie, matériaux bas carbone…).

Si la réversibilité des immeubles est nécessaire, celle des matériaux ne l’est pas moins. Le bois, le métal et le chanvre favorisent la réversibilité. La déconstruction puis le remploi des matériaux, la qualité de ceux réutilisés posent aussi des problèmes comme celui de leur stockage temporaire créant des besoins en foncier.

Benoît monroche

Membre élu de la CCI Paris Ile-de-France

A l'heure de l'urgence climatique,
la capacité des immeubles à changer rapidement d'usage est un gage d'agilité pour rendre nos villes vivables et attractives.

Certes les réglementations environnementales peuvent dans un premier temps alourdir les coûts des constructions. Il est encore difficile d’apprécier globalement le surcoût de la construction réversible, même si des estimations moyennes d’environ 10 % à 15 % sont parfois avancées. Reste que l’économie se fera sentir ensuite tout au long du cycle de vie du bâtiment. D’autant qu’un immeuble réversible prend de la valeur dans le temps.

Au demeurant pour que le modèle économique soit tenable pour les opérateurs, il faut changer de paradigme dans le management des opérations immobilières : allons vers une approche en coût global. La culture du prix ne sera plus prédominante, s’y substituant un référentiel d’éléments de divers coûts, grille de lecture commune à l’investisseur, au promoteur, au fabricant, au constructeur et à l’exploitant.